Тема номера

В редакцию газеты пришло письмо. В нем дольщики одной из столичных новостроек рассказали свою историю о том, что уже более полугода не могут получить ключи от квартир, которые должны были им выдать еще в сентябре 2017 года. Граждане волнуются, что их вовсе оставят без долгожданных квадратных метров. А есть ли у государства механизмы защиты обманутых дольщиков? Как они действуют? Кто чаще всего попадается на удочку недобросовестных застройщиков? Как обезопасить себя и свои деньги в ожидании долгожданного новоселья?

На эти и другие вопросы читателей ответил начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Александр Горваль.

– Александр Витальевич, в каких регионах были случаи обмана строящих жилье граждан? В категорию обманутых попадали только дольщики или и те, кто строил жилье с господдержкой?

– Жилье с господдержкой в такие ситуации не попадает даже теоретически. Ведь здесь задействовано бюджетное финансирование, которое строго контролируется государством. К тому же его застройщиком, как правило, выступает местный УКС (управление капитального строительства) района, города. Так что граждане, имеющие право на господдержку и получившие ее, могут, что называется спать спокойно.

А вот прецеденты обмана граждан, строящих свои квадратные метры на правах долевого участия, случались. Не все застройщики добросовестные. При этом в абсолютном большинстве случаев в такие ситуации попадали дольщики минских новостроек. Из серьезных региональных конфликтов можно вспомнить случай в Бресте с компанией ООО «Облик». Больше в регионах крупных проблем не было. Локальные, конечно, случались: кто-то завышал цену, кто-то неверно рассчитывал стоимость квадратного метра или не вводил объект в срок, но у людей не было угрозы лишения квартир.

В Минске первой ласточкой стал конфликт вокруг дома по улице Притыцкого, строящегося компанией «Терра-стройинвест». В нем квартиры продали дважды. Потом было уголовное дело против компании ООО «Волынь», жилой дом которого сейчас достраивают силами горисполкома. Нельзя не вспомнить и последний скандал – по вине крупнейшей компании ООО «Тамбаз», до этого сдавшей и строящей десятки жилых многоквартирных домов… Из-за экономической несостоятельности фирма создала проблемы для порядка 640 дольщиков возводимого по улице Максима Багдановича дома...

– Что представляют собой механизмы защиты граждан, действующие в долевом строительстве в Республике Беларусь?

– Безусловно, механизмы защиты на случай кризисных ситуаций в долевом строительстве есть. В основе нормативной базы, предусматривающей урегулирование таких проблем, лежит Указ Президента Республики Беларусь № 263 от 6 июня 2013 года. В сложных случаях у исполкомов есть инструмент замены недобросовестных застройщиков, который им дает Постановление Совета Министров №1056 от 10 ноября 2014 года.

Практика замены следующая. Исполком изучает и анализирует ситуацию. Если контрольные мероприятия показали финансовую неустойчивость компании-застройщика или нецелевое использование средств, тем более в случаях их хищения, как это произошло с компанией «Терра-стройинвест», тогда создается специальная комиссия. Она определяет: либо дать компании срок на завершение строительства, либо, если очевидно, что ничего не получится и возникает опасность для дольщиков, принимает решение о замене застройщика. Далее у фирмы изымаются объект незавершенки, деньги, которые направлялись по договорам на его счета, и проектная документация. Назначается новый застройщик, который завершает ввод объекта.

– А не появится на месте одной недобросовестной другая несостоятельная фирма?

– Не появится. Как правило, «антикризисным» застройщиком назначается одно из предприятий коммунальной формы собственности. Например, в Минске – ГПО «Минскстрой», в Бресте – КУП «Брестжилстрой» и т. д.

Проводится оценка незавершенки. Определяются стоимость объекта, объем финансов, необходимых для того, чтобы его достроить, а также объем средств на счетах компании и средств ее контрагентов. С учетом возможной переоценки согласно индексу СМР (строительно-монтажных работ), дольщику могут предложить внести оставшуюся часть взноса, возможно, даже и доплатить. Несогласные с доплатой граждане могут забрать внесенную ранее долю и отказаться от строительства. В любом случае объект достраивается.

Таким образом в Минске, например, был достроен многоквартирный дом на Каменной Горке, изъятый у ООО «Терра-стройинвест». Заменен застройщик и заключены допсоглашения с дольщиками дома ООО «Волынь». Очевидно, аналогичное решение будет принято и по объекту долевого строительства ООО «Тамбаз». Дом будет введен.

– Говорят, можно построить дом в течение года, что закономерно сократит риски и страховых компаний в том числе.

– Можно построить даже за 5-6 месяцев, но прежде чем начать строить, еще пару лет может потребоваться на то, чтобы подготовить градостроительную документацию, обеспечить землеотвод, проектирование, проведение необходимых экспертиз. Но если это не панельный, самый простой дом, а по индивидуальному проекту – из кирпича, монолитный, имеющий сложные конструкционные, инженерные и архитектурное решения, серьезную отделку, большой метраж, то он может строиться и 2-3 года.

– Александр Витальевич, почему такая разница между стоимостью метра с господдержкой и коммерческого? Правда ли, что у застройщиков баснословные прибыли?

– Однозначно нет. Да, квадратный метр жилья с господдержкой в среднем за 2017 год стоил 800 рублей, а коммерческий доходил до 2-3 тыс. рублей. Дело в том, что дома для очередников строятся на «чистых» участках, без обременений.

Коммерческое строительство ведется на участках, которые покупаются с аукциона, а цены там серьезные. Купить участок с аукциона в Минске стоит миллионы долларов! Потом еще там нужно снести ветхое жилье или промышленные здания, переложить коммуникации – все это стоит денег… Вместе с процентами по кредиту все входит в цену квадратного метра коммерческого жилья.

Вместе с тем, в строительстве проводится системная работа по сдерживанию цен. Заморожены цены на местные строительные материалы, сдерживается зарплата у строителей, да и индекс СМР всегда ниже, чем инфляция. Наши предприятия, занимающиеся строительством жилья с господдержкой, работают на минимальной прибыли – до 5%. На строительстве заработать непросто – надо быть серьезной в профессиональном плане организацией.

– В Минске есть ряд новых незаселенных жилых домов. И это в то время, когда нуждающихся в жилье хоть пруд пруди! В чем тут дело?

– Такие дома есть не только в столице. Это коммерческое жилье, построенное за деньги застройщиков. Хотят – продают или не продают. Возможно, выжидают выгодное время или еще по какой-либо другой причине. Некоторые реализуют квартиры несколькими пулами.

Я знаю застройщика, построившего огромный дом, квартиры в котором он не продает. Спрашиваю: «Почему?» Он отвечает: «Готовлю проект по строительству завода. Когда потребуются деньги на его реализацию – продам дом». А город от застройщика свое получил: деньги от продажи участка, налоги, процент на отселение людей из ветхого жилья. Конечно, часть построенного жилья не продается из-за несоответствия цены на него и возможностей большинства тех, кто в нем нуждается.

– В последнее время упали ставки по депозитам. Граждане стали вкладывать в строительство?

– Объем строительства в стране немного увеличился. В 2017 году – на 300 тыс. м2. В этом году прогнозируется увеличение еще на 200 тыс. м2. Это связано с тем, что в жилье всегда нуждаются: семьи растут, делятся, люди меняют место жительства, хотят улучшить свои условия проживания. Люди начинают доставать сбережения. Опять же подешевели кредиты, увеличивается объем государственной поддержки – в 2017 году больше, чем в 2016-м, в 2018 году – больше, чем в 2017-м.

– Говорят, что в Минске и областных городах в новостройках строят квартиры на условиях долевого строительства много россиян, в том числе известные представители шоу-бизнеса и киноиндустрии. Так ли это?

– Это слухи, не более того. Россияне жилье массово у нас не строят, хотя примеры, в том числе и известных людей, имеются.

– Александр Витальевич, что бы вы посоветовали тем, кто мечтает о заветных квадратных метрах, но боится нарваться на недобросовестного застройщика?

– Нужно действовать в рамках законодательства.

Коммерческое жилье в многоквартирном доме можно построить тремя способами:

• по договорам долевого строительства;
• по жилищным облигациям;
• в составе коллективов застройщиков.

Такие договоры регистрируются в исполкомах, их выполнение проверяется, контролируется.

Иногда некоторые застройщики делают предложение «немножко дешевле рыночного», используют предварительные договоры, предлагают договоры уступки и договоры инвестирования. Такие документы позволяют компаниям, в случае чего, уйти от ответственности. К сожалению, от преступного умысла никакие указы и законы не защищают, потому следует посмотреть историю деятельности выбранного вами застройщика.

Читайте подписываемые вами документы, в том числе и написанное мелким шрифтом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь в исполкоме, с юристами, ведущими жилищные вопросы.

– А если вложенные деньги все же сгорели? Кто их вернет дольщику? Многие здесь традиционно рассчитывают на государство...

– Но ведь если вам разбили незастрахованную машину, вы ведь не просите государство вернуть деньги, а используете возможности судебной системы. Здесь точно так же. Для надежности гражданин может застраховать сделку по договору долевого строительства. Некоторое время назад Минстройархитектуры предлагало сделать обязательным такое страхование, но вызванное этим удорожание строительства не было поддержано заинтересованными. Никто не захотел выплачивать «лишних» 5-6 тысяч рублей – такова приблизительная сумма страхового взноса при страховании долевого строительства. К сожалению, все мы думаем, что все плохое случается с другими, а со мной такого – пожаров, обманов и т. д. – не произойдет.

Застройщик – организация, привлекающая денежные средства дольщиков для строительства жилого дома. Например, Управление капитального строительства (УКС) Мингорисполкома, выступающее застройщиком объектов, которые строятся с господдержкой. УКС привлекает к возведению жилья подрядную организацию, к примеру ГПО «Минскстрой», в структуру которого входят десятки организаций. Застройщиками могут быть и коммерческие организации. Именно они чаще всего выступают застройщиками в долевом строительстве.

• Да, построить свое жилье сегодня непросто. Особенно тем, кому не хватает метража, чтобы стать на очередь нуждающихся в заветных квадратных метрах, притом с государственной поддержкой.
• У получавших квартиры в годы Советского Союза уже выросли дети. У них появились свои семьи. И жить на одной кухне молодым и родительским семьям непросто. Выход один: нужно строить!
• Ищите добросовестных застройщиков, изучайте их портфолио, находите банки, способные поддержать вас и семьи ваших выросших детей.
• Да, строить сегодня дорого. Но оно того стоит, ведь мы живем, что называется, здесь и сейчас. Сразу будет непросто, но крыша над головой, свой дом для каждой семьи – мы это заслужили и постараемся их построить!
• Всего в Беларуси в 2018 году будет построено 4 млн м² жилья, в том числе около 900 тыс. м² – с господдержкой, то есть больше более чем в 1,5 раза в 2017 году.