Разумный подход

№49 от 07 декабря 2017 года

Статья

Комментарии (0)

Жилье в ЛИЗИНГ

Возможность приобрести жилье в лизинг в Беларуси появилась совсем недавно. Однако не все еще понимают, как это работает. Какие основные отличия лизинга от кредита? Какие организации могут заниматься лизингом жилья? На что следует обратить внимание при заключении договора лизинга жилого помещении? По каким тарифам оплачивается коммуналка в период действия договора? Разобраться с этими и другими вопросами нам помогла главный специалист управления методологии небанковских операций Главного управления регулирования некредитных финансовых организаций Национального банка Республики Беларусь
Юлия Герасимчик.

– Юлия Владимировна, в чем разница между приобретением квартиры в кредит и в лизинг?

– В случае приобретения квартиры в кредит гражданин обращается в банк с заявлением на выдачу кредита и указывает в нем нужную ему сумму. Далее банк анализирует платежеспособность потенциального клиента. Также банк потребует обеспечение по кредиту. Чаще всего в качестве обеспечения выступает приобретенная квартира. После принятия решения о выдаче кредита заключается кредитный договор, за счет средств которого и оплачивается выбранная кредитополучателем квартира. В результате гражданин: а) становится собственником квартиры; б) приобретает обязательства по исполнению кредитного договора; в) квартира оформляется в качестве залога.

В случае приобретения квартиры в лизинг гражданин заключает договор финансовой аренды (лизинга) с лизинговой организацией. Предметом договора становится квартира. Гражданин может как сам выбрать ее, так и предоставить это право лизинговой организации, определив требования.

Лизинговая организация становится лизингодателем, гражданин – лизингополучателем.

Лизингодатель заключает с продавцом квартиры договор купли-продажи и становится ее собственником. Далее квартира передается физическому лицу – лизингополучателю. Срок владения и пользования квартирой оговаривается договором лизинга.

В результате сделки гражданин приобретает: а) право временного владения и пользования квартирой; б) обязательства по договору лизинга; в) право выкупа квартиры, в том числе и досрочного (по истечении 1 года).

Стоимость предмета лизинга определяется по согласованию между лизингодателем и лизингополучателем и может отличаться от стоимости квартиры. В стоимость предмета лизинга могут быть включены расходы лизингодателя по страхованию имущества, доведением его до состояния, пригодного для использования лизингополучателем (например, ремонт квартиры, сигнализация, кондиционирование и т.д.) и иные согласованные сторонами расходы.

Только после исполнения обязательств по договору в полном объеме, а также иным договорам, заключенным в рамках исполнения договора лизинга, и подписания акта о передаче прав собственности гражданин становится собственником квартиры.

– Какие организации могут являться лизингодателями при приобретении жилья в лизинг?

– Лизингодателями могут быть только организации, включенные Нацбанком в реестр лизинговых организаций. При этом к ним предъявляются жесткие требования. Например, их уставный фонд должен быть сформирован в размере не менее 250 тыс. рублей, а объем собственного капитала на каждое первое число месяца, следующего за истекшим кварталом. должен составлять не менее 2,5 млн рублей. При этом они должны обеспечить безубыточную деятельность за последний календарный год. Их руководители, кроме прочего, не могут иметь непогашенную или неснятую судимость за преступления против собственности и порядка ведения экономической деятельности. К тому же эти организации обязаны создать фонд для покрытия возможных убытков по договорам лизинга жилья.

– Какую недвижимость человек может приобретать в лизинг?

Это могут быть квартиры частного жилищного фонда в многоквартирном или блокированном доме, одноквартирный жилой дом частного жилищного фонда. При этом в совокупность вещей, относящихся к предмету лизинга, могут входить иные недвижимые вещи (например, машино-место, забор, гараж, сарай и т.д.), связанные с квартирой или одноквартирным жилым домом.

Предметом лизинга не могут быть квартиры и одноквартирные дома государственного жилфонда, часть квартиры (комната), а также объекты незавершенного строительства.

– На что следует обратить внимание при заключении договора?

– Договор лизинга – это соглашение сторон. Стороны самостоятельно определяют условия его заключения. При этом следует обратить внимание на важные условия сделки, отсутствие которых может повлечь признание договора лизинга ничтожным.

Во-первых, нужно четко определить предмет лизинга (его наименование, количественные и иные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в лизинг); указать на сторону договора, сделавшую выбор предмета лизинга и продавца; стоимость предмета лизинга; размер либо порядок определения размера, способ и периодичность внесения лизинговых платежей; выкупную стоимость предмета лизинга, если условие о его выкупе предусмотрено условиями договора; указание на сторону, ведущую учет предмета лизинга на балансе в составе активов; срок временного владения и пользования предметом лизинга.

Во-вторых, обязательно в договоре определить существенные условия, относящиеся только к договору лизинга жилого помещения. Необходимо указать сторону договора, которая должна заключать договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг, приобретение электроэнергии, потребляемой на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования, в том числе лифтов, а также вносить плату за все эти услуги.

– Требуется ли при этом от гражданина справка о доходах и обязателен ли первоначальный взнос?

– Законодательством не установлено требование о предоставлении справки о доходах и уплате первоначального взноса. При этом установлен предельный размер аванса (40%), уплачиваемого лизингополучателем до начала срока лизинга.

– Что включают в себя лизинговые платежи по договору лизинга жилого помещения?

– Лизинговые платежи – это плата лизингодателю, согласно графику, за приобретение, предоставление во временное владение и пользование предмета лизинга. Так человек возмещает организации стоимость квартиры (частного дома), иные инвестиционные расходы (если таковые имеются и оговорены в договоре) и вознаграждение (доход) лизингодателя.

– Кто и каким образом оплачивает коммунальные платежи по квартире или дому, приобретенным в лизинг?

– В договоре лизинга жилого помещения самостоятельно определяется сторона, которая несет обязанности как по заключению договоров на оказание жилищно-коммунальных услуг, приобретение электроэнергии, потребляемой на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования, в том числе лифтов, так и по внесению платы за эти услуги. Так как лизингополучатели в нашем случае – физические лица, то размер платы за них определяется в соответствии с тарифами, устанавливаемыми для населения.

– Может ли повыситься цена на квартиру, если вырастут средняя цена квадратного метра жилого помещения или рыночная стоимость аналогичных квартир?

– Изменение средней цены квадратного метра, ставок арендной платы или рыночной стоимости квартир, а также иные факторы и обстоятельства, не влияющие на размер фактически понесенных лизингодателем затрат, связанных с заключением и исполнением договора лизинга жилого помещения, не влекут увеличения размеров лизинговых платежей и (или) стоимости предмета лизинга.

Беседовала Тамара МЕДВЕДЕВА.
Совместный проект газеты 
«7 дней» и Национального банка Республики Беларусь