Тема номера

№29 от 20 июля 2017 года

Статья

Комментарии (0)

Путь к заветным метрам

Министерство архитектуры и строительства  инициировало продление действия 585-го Указа Президента «О предоставлении молодым и многодетным семьям финансовой поддержки государства». По мнению главы ведомства Анатолия Черного, его отмена, в связи со вступлением 6 августа нового Указа № 240 « О государственной поддержке граждан при строительстве (реконструкции) жилых помещений», была преждевременной. И действительно, ведь определенная категория граждан, которая планировала свои бюджеты на строительство жилья, оказалась фактически в правовом вакууме. В связи с этим министерством  подготовлено обращение к главе государства с предложением продлить срок действия 585-го указа на период завершения возведения жилья, строительство которого было начато до принятия нового указа № 240.

По словам министра, ведомство инициировало продление действия указа №585 до I квартала следующего года. Будет проработана возможность дополнительного финансирования семей, которые рассчитывают на компенсацию строительства жилья. Новый механизм предоставления адресных жилищных субсидий вынесен на общественное обсуждение до 20 июля – текст нового документа размещен на сайте Минстройархитектуры.

Цели и средства

По словам начальника управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Александра Горваля, указ №240 – новая система государственной поддержки определенным категориям граждан при строительстве жилья. Но это не означает, что прежние механизмы отменяются. Появилась еще одна система, которая направлена на то, чтобы привлечь дополнительные кредитные ресурсы, потому что чисто льготных кредитов с каждым годом становится все меньше и меньше. Сейчас они формируются только из возвратных кредитов Беларусбанка (по ранее выданным), и бюджет уже напрямую не производит вливаний финансовых ресурсов в эту кредитную систему. Для того чтобы увеличить финансовые ресурсы, был принят соответствующий указ. Сегодня есть порядка 188 млн рублей кредита – это в несколько раз меньше по сравнению с предыдущими годами. Для того чтобы восполнить эту разницу, во-первых, было принято решение о компенсации коммерческих кредитов в размере половины ставки рефинансирования (80 млн рублей в общей сложности), и сейчас на 135 млн (пока имеется такая сумма) будет оказываться адресная субсидия. Также предложена система, которая позволит привлечь кредиты коммерческих банков в жилищный сектор и сделать их доступными для граждан за счет субсидирования.

Например, если кредит сегодня в банке дают под 17-20% на жилищное строительство на общих условиях и этот кредит будет брать гражданин, который имеет право на субсидию, ему компенсируется в зависимости от категории ставка рефинансирования плюс 3% (это, например, для многодетных семей с четырьмя детьми), ставка рефинансирования плюс 2% (для многодетных семей), для остальных категорий – ставка рефинансирования минус 2%. Также будет компенсироваться и основной долг: для многодетных (четверо детей и больше) – 100%, для тех, у кого трое детей, – 95%, для детей-сирот – 35%, для молодых семей при рождении первого ребенка – 10% от остатка кредита, при рождении второго – 20%.

Судя по всему, платежи по кредиту близки и ненамного будут превышать те, которые предоставляются согласно 13-му указу. Механизм предоставления государственных субсидий разработан с учетом максимального сохранения принципов действующей системы государственной поддержки жилищного строительства: сумма господдержки будет рассчитываться исходя из количества членов семьи, нормируемых размеров жилого помещения и предельного норматива стоимости строительства.

Кто претендует на субсидии?

Как сказал начальник управления жилищной политики Минстройархитектуры, в среднем в Беларуси около 30% от общего количества состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий могут претендовать на получение адресных субсидий. Указом №240 определено, что субсидии будут выплачиваться тем гражданам, которые относятся к категориям, перечисленным в указе №13 по пунктам 1.1 и 1.2. Это 16 категорий, которые имеют право на льготный кредит, из них девять категорий, которым предоставлено право на первоочередное получение льготного кредита. Этот же принцип будет действовать и при реализации указа №240. А всего на учете состоит около 700 тыс. человек, среди них примерно 350 тыс. – это молодые семьи, 30,5 тыс. – многодетные, 29 тыс. – дети-сироты. В Минске на очереди состоит около 230–240 тыс. человек. Количество граждан, которые могут получить адресные субсидии, разнится в зависимости от региона. В столице, учитывая более высокий уровень дохода, около 15% очередников имеют право на господдержку, в регионах – это 30-40%, в сельских населенных пунктах – еще больше. Адресные субсидии будут выделяться как на строительство жилья в многоквартирных жилых домах, так и на индивидуальное жилищное строительство.

Новые игроки

Как отмечают специалисты Минстройархитектуры, в новой финансовой схеме будут работать не только традиционные Беларусбанк и Белагропромбанк (указанная сумма формируется благодаря именно им). Будут участвовать и другие банки. Ведь, по сути, 135 млн – это средства банков, кредиты на чисто коммерческих условиях. Беларусбанк и Белагропромбанк определили, что именно такую сумму они могут выдать до конца года. Другие потенциальные участники также обладают определенными кредитными ресурсами, но коммерческие банки пока лишь присматриваются к новой системе. Определенные сложности понятны и объяснимы – у других коммерческих банков пока нет структур, которые существуют у Беларусбанка и Белагропромбанка для работы с системными кредитами с государственной поддержкой. Их создание потребует определенного времени. При этом каждый банк будет сам определять условия выдачи субсидий. В каких-то из них будут учитывать совокупный доход семьи, в каких-то – нет, где-то первоначальный взнос будет обязательным, а где-то необязательным.
Каждый банк будет решать это самостоятельно, создавая конкурентоспособную среду: хочешь успешно участвовать в этой системе – предложи лучшие условия гражданам.

Два указа: сроки действия

Реальный факт: сегодня льготных ресурсов, компенсирующих строительство жилья, у государства значительно меньше, чем хотелось бы получить гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Понятно, что государство ищет новые возможности для восполнения таких ресурсов. Почему указ №585 был ограничен в действии до 6 августа? Согласно этому документу, погашение коммерческих кредитов не было привязано к очередности. Получалось так, что когда исчерпывался лимит кредита за год, первые стоящие в очереди уже не получали деньги. А в это время граждане, стоящие значительно дальше в очереди, имели возможность получить государственную поддержку. Возникал  дисбаланс: система была сформирована в те времена, когда денег вроде бы на все хватало и не было конфликта интересов, который стал проявляться сегодня. Как следствие – ограничения по указу №585.

Наступило понимание, что некоторые  граждане окажутся в довольно сложной ситуации. Поэтому министр архитектуры и строительства Анатолий Черный выразил позицию министерства о продлении действия указа №585: сейчас рассматривается вариант сохранения действия этого указа на те объекты жилищного строительства, которые начаты до вступления в действие указа №240. Но необходимо также  учитывать и то, что эти объекты не просто начаты, а люди заключили договоры на получение коммерческих кредитов – сейчас рассматривается вариант о внесении предложения в Администрацию Президента о том, чтобы дать возможность до 6 августа заключать такие договоры.

Условия для получения субсидии

Главным принципом станет очередность: предоставление субсидии будет осуществляться по аналогии с указом №13, ре-гламентирующим выдачу льготных кредитов по очереди. Быть нуждающимся в улучшении жилищных условий – тоже обязательно. Вопрос малообеспеченности также будет важен: по указу №13 только им оказывается поддержка, в этом же правовом поле будет работать и указ №240 (указ №585 учитывал только очередность). Для получения субсидий по указу №240 необходимо соблюдение трех условий: должна подойти очередь на получение жилья, заявитель обязан соответствовать определенным категориям граждан и получить разрешение исполкома.

Принцип действия

Схема работы нового механизма проста: гражданин, имеющий право на получение государственной поддержки в соответствии с указом №13, при подходе его очереди оповещается об этом исполкомом либо органом государственного управления (имеются в виду силовые структуры, где человек состоит на учете). Если есть желание, очередник подает заявление в исполком о выделении ему субсидии – исполком ее начисляет. Гражданин, зная размер государственной помощи на период кредитования (15-20 лет, исходя из условий банков), обращается в банк, заключает с ним договор на кредитование, предоставляет договор в исполком, который и производит начисление расчетной субсидии для конкретного человека. В настоящее время готовится перечень объектов жилищного строительства, которые будут финансироваться с привлечением адресных субсидий. Таким образом, у человека появляется выбор: или согласиться на условия, прописанные в указе №240, или ожидать реализации своих прав на господдержку по указу №13.

Субсидия будет выплачиваться ежемесячно в период кредитования. При изменении состава семьи ее размер будет изменяться – пересчитывается базовая стоимость кредита, вносятся изменения в решение исполкома и изменяется размер субсидии. Поскольку размер субсидии зависит от ставки рефинансирования, то он также будет меняться в процессе платежей в соответствии с информацией Нацбанка об изменении ставки рефинансирования (будет производиться перерасчет). Что касается механизма финансирования, то субсидии централизованно формируются при утверждении бюджета на очередной финансовый год, определяется их объем, цифры доводятся Минску и областям, Минфин перечисляет эти субсидии в бюджеты столицы и регионов, потом деньги распределяются по районам и городам, а исполкомы принимают решение о выделении субсидий льготникам для строительства. Затем сведения о размере субсидий централизуются на уровне регионов, и производится начисление персонально на каждого человека. Таким образом, деньги будут предоставляться не банку, а конкрет ному гражданину.

Прогноз по строительству жилья

По информации Александра Горваля, общий ввод жилья в 2017 году составит около 3,5 млн кв. м. В перспективе цифры будут зависеть от того, как сложится экономическая ситуация: будут повышаться доходы населения – будет нарастать объем жилищного строительства. Объем господдержки также напрямую зависит от состояния экономики. Пока наблюдается положительная тенденция: ставка рефинансирования снижается, кредитные ставки становятся более выгодными.

Те 3,5 млн кв. м жилья, которые запланировано построить в этом году, не учитывают «квадраты», которые будут строиться с привлечением адресных жилищных субсидий. Указ вступит в силу 6 августа: даже если в этом же месяце начать строительство объектов, мало какие из них можно ввести до конца года. Учитывая, что сейчас под выделенные Br135 млн только начата разработка проектной документации (нужно еще сделать отводы земельных участков, расчистить их и т. д.), – ввести такое жилье в текущем году просто нереально, за исключением, может быть, некоторых небольших объектов. Но все объекты, которые будут определены, в этом году нач-нут строиться. В случае появления дополнительных сумм к Br135 млн ресурсов коммерческих банков перечень будет дополнен. Позиция коммерческих банков ясна – им хочется посмотреть, как пойдет процесс в Беларусбанке и Белагропромбанке. Сейчас отрабатывается и совершенствуется работа информационных систем движения средств и документов, меняется программное обеспечение в банках, исполкомах, Минстройархитектуре, Госкомимуществе.

Вчера и сегодня

На сегодняшний день бюджет пока дает деньги по льготным кредитам на стопроцентное финансирование. Если, условно, в неденоминированных рублях выдавалось Br5 трлн на льготный кредит, значит, эта сумма – бюджетные деньги. Если сейчас говорить о субсидировании с привлечением коммерческих кредитов, то, условно, коммерческие банки выделят Br500 млн, а бюджет понесет меньшие затраты на поддержание кредитных ресурсов. При этом разница между коммерческим кредитом и льготным пока еще довольно велика. Коммерческие банки выдают кредиты, как правило, на классических условиях – выплата процентов осуществляется от остатка задолженности. На первых порах платежи высокие и снижаются только с уменьшением остатка. Но в целом баланс для бюджета прогнозируется положительным. Фактически ранее банк был ретранслятором бюджетных денег и на них зарабатывал. В новых условиях возможность заработка сохранится, но на своих деньгах, при наличии собственных ресурсов. Думается, у коммерческих банков будет интерес к этому процессу: они всегда оценивали физических лиц как лучших заемщиков. С ними риски снижаются – жилое помещение остается в залоге у банка до окончания выплаты кредита. С юридическими лицами, безусловно, все сложнее и опаснее: то банкротство, то невыполнение бизнес-плана и т. д.

Надо признать, что коммерциализация финансирования жилищного строительства хоть и медленно, но продвигается. Это направление, похоже, сохранится и в дальнейшем: в современных экономических условиях осуществлять поддержку строительства жилья всем определенным категориям населения при помощи только бюджетных средств сложно. Но параллельно с прямой субсидией (как в случае с указом №240) разработан проект указа по системе жилищных строительных сбережений, который внесен на рассмотрение в правительство. Документ предусматривает создание условий для более комфортного накопления средств граждан и приемлемых кредитов на строительство с более низкими процентными ставками по сравнению с коммерческими кредитами. В этой же системе жилищных стройсбережений предусмотрены некоторые элементы господдержки в период накопления этих средств. Таким образом, будут поддержаны те, кто не сможет осуществлять эти накопления за счет собственных средств.