Компетентно



Квадратные метры — внаем

Многие из нас жили на квартирах. Многие сдавали свои «квадратные метры» внаем другим. Рынок арендного жилья был, есть и будет всегда. А в связи с решением государства строить арендные дома он вскоре станет еще шире. Каковы же правила работы в данном сегменте рынка? Насколько грамотно и честно работают на нем граждане, т.н. сдатчики квартир? В ходе online конференции на сайте БЕЛТА на многие вопросы об аренде жилья ответил начальник главного управления налогообложения физических лиц Министерства по налогам и сборам Михаил Рассолько. Полную версию online конференции можно посмотреть на сайте
www.belta.by, а газета «7 дней» предлагает вашему вниманию дайджест наиболее интересных вопросов и ответов.
— Все ли официально сдают внаем жилые помещения? Насколько защищены граждане, пользующиеся услугами арендного рынка жилья?
— Факты уклонения от уплаты налогов есть. При их выявлении нарушители штрафуются. Кроме того, за весь период сдачи жилья внаем им предъявляется к уплате налог и пеня. Так, в 2012 году выявлено 2027 плательщиков (физлиц и ИП), допустивших нарушения налогового законодательства, от которых дополнительно поступило в бюджет Br611,1 млн. В текущем году выявлено уже 426 таких нарушителей, которым предъявлено к уплате в бюджет Br132,7 млн.
Договоры найма жилых помещений подлежат обязательной регистрации в исполкомах или ЖЭСах, что также является дополнительным подтверждением официальности заключенной сделки. Аналогичная ситуация складывается на рынке жилья, предоставляемого для краткосрочного проживания.
— Является ли сдача в аренду (внаем) жилых помещений предпринимательской деятельностью? В каком случае можно сдавать в аренду (внаем) помещения без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя?
— Деятельность по сдаче внаем (поднаем) жилых помещений, кроме предоставления мест для краткосрочного проживания, к предпринимательской деятельности не относится. Поэтому при сдаче внаем жилых помещений на длительный срок регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не требуется.
Справка. Налогообложению в деятельности по сдаче внаем жилых помещений для краткосрочного проживания подлежит деятельность по сдаче внаем (поднаем) жилых помещений по заключенным в календарном году двум и более договорам, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней.
— Какие налоги уплачивают индивидуальные предприниматели с доходов, полученных от сдачи внаем (поднаем) жилых помещений?
— Индивидуальные предприниматели здесь могут являться плательщиками подоходного налога, налога при упрощенной системе налогообложения или единого налога. Это зависит от того, на какой срок жилое помещение сдается внаем (поднаем).
Если предприниматель занимается деятельностью по сдаче гражданам внаем (поднаем) жилых помещений для краткосрочного проживания, он является плательщиком единого налога и не вправе применять иную систему налогообложения в отношении доходов от этой деятельности.
Предприниматель, сдающий гражданам внаем (поднаем) жилье на длительный период, может уплачивать налог при упрощенной системе налогообложения или подоходный налог. При этом неважно, кому он сдает помещение — гражданину или организации.
— ИП, сдающие жилые помещения на сутки, являются плательщиками единого налога. Предусмотрены ли какие-нибудь льготы для плательщиков единого налога?
— Да, предусмотрены. В частности, для физических лиц, впервые зарегистрированных в качестве ИП, ставки единого налога снижаются на 25% в первые три месяца, начиная с месяца, в котором они начали предпринимательскую деятельность.
На 20% снижаются ставки единого налога для плательщиков, достигших возраста 60 лет (мужчины) или 55 лет (женщины), независимо от вида получаемой пенсии; инвалидов; родителей (усыновителей) в многодетных семьях с тремя и более детьми в возрасте до 18 лет; плательщиков, воспитывающих детей-инвалидов в возрасте до 18 лет.
На 100% снижаются ставки единого налога для плательщиков — инвалидов I и II групп, воспитывающих несовершеннолетних детей и (или) детей, получающих образование в дневной форме. Документы, подтверждающие право на льготу, представляются одновременно с налоговой декларацией (расчетом) по единому налогу за первый отчетный период налогового периода, в котором налоговая льгота была первоначально использована.
— ИП — плательщик единого налога сдал жилое помещение организации для краткосрочного проживания командированных лиц. Какой налог он уплачивает в этом случае? Надо ли представлять налоговую декларацию?
— В данном случае ИП является плательщиком подоходного налога или налога при УСН — по его выбору.
— ИП — плательщик единого налога сдает внаем физическим лицам квартиры в нескольких населенных пунктах по договорам, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней. По данному виду деятельности в населенных пунктах установлены различные ставки единого налога. В каком порядке уплачивается налог (по каким ставкам, в какой бюджет, куда представлять декларацию)?
— Уплата единого налога производится в отношении каждого жилого помещения по ставкам, установленным в том населенном пункте, в котором оно расположено. Налоговая декларация представляется в налоговый орган по месту постановки на учет не позднее 1-го числа отчетного месяца. Исчисляет налог индивидуальный предприниматель самостоятельно, а уплачивать его должен ежемесячно не позднее 1-го числа отчетного месяца.
— Где можно узнать ставки единого налога?
— Ставки единого налога можно узнать на официальном сайте МНС nalog.gov.by в разделе «налогообложение плательщиков/индивидуальные предприниматели», а также в налоговом органе или в контакт-центре по телефону 8-017-229-79-79.
— Гражданин сдает внаем физическому лицу квартиру на длительный срок. Какой налог надо уплачивать?
— В данном случае гражданин является плательщиком подоходного налога в фиксированных суммах. Деятельность по сдаче квартиры на длительный период не признается предпринимательской. С полученных доходов плательщик уплачивает подоходный налог в фиксированной сумме. Его размер устанавливается областными и Минским городским Советами депутатов для той категории населенного пункта, на территории которого находится сдаваемое жилое помещение, и не зависит от размера полученного плательщиком дохода.
Гражданин самостоятельно исчисляет налог, уплачивать его он может или за весь налоговый период (не позднее 1-го числа года, за который осуществляется уплата подоходного налога с физических лиц), или за каждый месяц (не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата подоходного налога с физических лиц).
— В каком порядке заключаются договоры найма жилых помещений? Надо ли обращаться в налоговый орган при заключении договора найма жилого помещения?
— Порядок сдачи жилых помещений внаем (поднаем) регулируется Жилищным кодексом Беларуси и другими законодательными актами. Существенными условиями договора найма жилого помещения являются указание в нем предмета договора, срока его действия, размера платы за пользование жилым помещением и срока ее внесения; срока внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (если в соответствии с законодательными актами или договором найма наниматель обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги). Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе.
До начала деятельности по сдаче жилых помещений внаем (поднаем) физическому лицу необходимо стать на учет в налоговом органе по месту жительства.
— Физическое лицо, не являющееся ИП, сдает в аренду организации жилое помещение. Как облагается доход в этом случае?
— Доходы, полученные гражданином от сдачи в аренду жилого помещения организации, облагаются подоходным налогом по ставке 12%. Обязанность по исчислению, удержанию и перечислению подоходного налога в бюджет возложена на организацию, выплачивающую такой доход гражданину, как на налогового агента. При этом у гражданина нет обязанности представлять по окончании года налоговую декларацию.
— Физическое лицо сдает внаем квартиру на длительный срок. Места основной работы у него нет. Будут ли ему предоставлены налоговые вычеты, когда он подаст налоговую декларацию в связи с тем, что сумма годового дохода от сдачи квартиры превысила Br33,1 млн?
— Если в 2013 году размер доходов, полученных физическим лицом от сдачи гражданам жилых помещений внаем (поднаем), превысит законодательно установленный предел в
Br33,1 млн, плательщик должен будет не позднее 1 марта 2014 года представить в налоговый орган декларацию и уплатить подоходный налог по ставке 12%. При расчете налога налоговый орган примет во внимание размер подоходного налога, уплаченного в течение года в фиксированных суммах. При этом плательщик имеет право на получение социального и имущественного налоговых вычетов с доходов от сдачи гражданам внаем жилых помещений, превысивших Br33,1 млн. А при отсутствии места основной работы он также имеет право на стандартный налоговый вычет. Такой вычет предоставляется налоговым органом по письменному заявлению плательщика при предъявлении им трудовой книжки, а при отсутствии трудовой книжки — по письменному заявлению с указанием причин ее отсутствия.
— Есть ли льготы при налогообложении доходов, облагаемых по фиксированным ставкам?
— Право на льготы от доходов, облагаемых подоходным налогом в фиксированных суммах, имеют только плательщики, получающие доходы от сдачи внаем (поднаем) жилых помещений молодым специалистам, молодым рабочим (служащим). К молодым специалистам, молодым рабочим (служащим) относятся выпускники, которым место работы (службы) предоставлено путем распределения, выпускники, направленные на работу (службу) в соответствии с договором о подготовке научного работника высшей квалификации за счет средств республиканского бюджета, договором о целевой подготовке специалиста (рабочего, служащего). Льгота предоставляется в виде полного освобождения от уплаты подоходного налога в течение установленных законодательством сроков обязательной работы (службы) по распределению молодых специалистов, молодых рабочих (служащих).
— Какие меры ответственности предусмотрены для физических лиц и ИП, сдающих внаем или аренду помещения другим физическим лицам без уплаты налога?
— Неуплата или неполная уплата индивидуальным предпринимателем или физическим лицом суммы налога влечет наложение штрафа. Штраф — величина расчетная. В частности, индивидуальному предпринимателю может быть предъявлен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, но не менее двух базовых величин, то есть не менее Br200 тыс.
Физическому лицу, не уплатившему или не полностью уплатившему налог в размере, превышающем одну базовую величину, может быть предъявлен штраф в размере 15% от неуплаченной суммы налога, но не менее пяти десятых базовой величины, то есть не менее Br50 тыс.
Если будет установлен факт сдачи гражданином, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, жилого помещения на сутки, он может быть привлечен к административной ответственности в виде штрафа в размере до ста базовых величин с конфискацией предметов административного правонарушения или без конфискации.
— Можно ли использовать в расчетах за наем жилых помещений иностранную валюту?
— Законным платежным средством, обязательным к приему на всей территории Беларуси, является белорусский рубль.
— Являются ли доходом физического лица — собственника жилого помещения — возмещаемые ему нанимателем коммунальные платежи?
— Если договором будет предусмотрено, что обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг возложена на нанимателя, то оплата ЖКУ не признается доходом собственника жилого помещения. Если по условиям договора обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг остается за собственником жилого помещения, то оплата таких услуг нанимателем будет признаваться доходом собственника. В этом случае для целей налогообложения сумма оплаченных нанимателем жилищно-коммунальных услуг признается доходом, полученным собственником в натуральной форме.