Линия защиты

№33 от 17 августа 2017 года

Статья

Комментарии (0)

ЧИСТАЯ ПОКУПКА

Если вы собрались приобрести жилье на вторичном рынке, то просто обязаны быть очень внимательным и ответственным покупателем. Ответственность при такой операции с недвижимостью несете прежде всего перед собой, чтобы ваше проживание в приобретенной квартире (доме) не преподнесло никаких неприятных сюрпризов или же состоялось вообще. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке? Об этом рассказывает нотариус Гомельского нотариального округа Светлана Кучинская.

Изучаем под микроскопом

Итак, нужно проверить правоустанавливающие документы на жилое помещение, на основании которых возникло право собственности продавца. Как правило, это договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство; реже – договор ренты, вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны иметь признаки подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть оговорены и скреплены подписью и печатью нотариуса (регистратора, если договор удостоверялся в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру). На основании правоустанавливающего документа агентством по государственной регистрации и земельному кадастру должна быть произведена государственная регистрация. У собственника должно быть в наличии, помимо правоустанавливающего документа, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (также может быть «о создании изолированного помещения (капитального строения)»), и о государственной регистрации земельного участка (частная собственность, право пожизненного наследуемого владения, аренды) – в случае продажи жилого дома. Кроме того у собственника должен быть технический паспорт на отчуждаемое недвижимое имущество. Сразу оговорюсь, что при удостоверении договора купли-продажи ни нотариус, ни регистратор техпаспорт не потребуют, однако после регистрации перехода права собственности вам придется регистрироваться в приобретенной квартире (жилом доме), и техпаспорт нужно будет предоставлять в РСЦ (расчетно-справочный центр) или в иной уполномоченный орган, ответственный за регистрацию граждан по месту жительства (месту пребывания). На практике я нередко сталкивалась с ситуацией, что у потенциального продавца нет каких-либо из перечисленных мною документов (например утеряно свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, или правоустанавливающий документ, или техпаспорт). На право собственности продавца это никак не влияет, однако в случае их отсутствия необходимо получить соответствующие дубликаты.

Стены-призраки

На что еще нужно обратить внимание? Зарегистрирована ли перепланировка (постройки), если их делали в квартире (жилом доме). Перепланировкой считается изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.  В случае если гражданин произвел самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения, то на него может быть наложен штраф в размере до пятидесяти базовых величин  (ст. 21.16 КоАП РБ). Кроме того, такой гражданин обязан получить согласование (разрешение) таких переустройства или перепланировки (см. выше). Однако такое согласование выдается на основании технического заключения, подтверждающего, что самовольные перепланировка или переустройство не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов. Техническое заключение, в свою очередь, выдается на основании ведомости технических характеристик. Иными словами: если вы решитесь закрыть глаза на «неузаконенную» перепланировку (наличие самовольных построек при жилом доме), то нужно иметь в виду, что все проблемы, имеющиеся в квартире (доме), являются проблемами ее нынешних собственников. И «неузаконенные» перепланировки в том числе. Подписывая договор купли-продажи, покупатель, как правило, подтверждает, что в квартире не было перепланировок и изменений. Следовательно, доказать, что перепланировка сделана до вас, будет очень трудно.

Должок имеется?

К сожалению, некоторые не очень порядочные продавцы могут на словах уверять, что у них нет задолженности по коммунальным платежам, а на поверку оказывается ситуация с точностью до наоборот. Справедливости ради нужно сказать, что такие случаи встречаются крайне редко, и все же рекомендую просить продавца предоставить на момент сделки справку об отсутствии задолженности (в том числе и по пене) за жилищно-коммунальные услуги.

Кто в тереме живет

Важно, чтобы в справке о составе семьи, выдаваемой для удостоверения договора купли-продажи, были указаны не только лица, зарегистрированные по месту жительства в отчуждаемой квартире, но и лица, на момент сделки не зарегистрированные, но за которыми сохраняется право пользования и владения отчуждаемой квартирой. К ним относятся: заключенные, отбывающие срок наказания; военнослужащие срочной службы; дети, находящиеся в воспитательных учреждениях; пожилые люди, помещенные в дома престарелых; лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере. В соответствии со ст. 75 ЖК РБ отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граж-дане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства.